» Denkmalschutz

Denkmalobjekte sind etwas ganz Besonderes in unserer schnelllebigen, auf Neubau fokussierten Zeit. Bereits Anfang des 20. Jahrhunderts wurde die gesetzliche Basis zum Denkmalschutz geschaffen mit dem Ziel, schützenswertes Kulturgut vergangener Baukunst zu erhalten. Dieses wurde dann im Jahre 1919 Teil der Weimarer Verfassung und wirkt bis in unsere Zeit. Doch was macht Denkmalimmobilien ganz allgemein so interessant? Es sind vor allem diese Eigenschaften:

Denkmalimmobilien sind limitiert. Nicht automatisch steht ein altes Gebäude unter Denkmalschutz. Vielmehr wird es von der Denkmalschutzbehörde aufgrund bestimmter Kriterien, wie Einmaligkeit und geschichtlicher Bedeutung, als erhaltenswertes Kulturgut klassifiziert. Die Anzahl der Denkmalobjekte und die damit verbundenen steuerlichen Förderungen sind somit begrenzt.

Denkmalimmobilien sind einzigartig. Die Baukunst vergangener Tage beeindruckt auch heute noch – mit zunehmend gleichförmigeren Neubauobjekten sogar immer mehr! Das gilt sowohl für den Selbstnutzer als auch für den Mieter einer zur Kapitalanlage erworbenen Wohnung. Großzügig geschnittene Räume, beeindruckende Fassadengestaltung und oftmals Stuckapplikationen vermitteln ein unvergleichliches Wohlfühlambiente. Hinzu kommt die oft exklusive innerstädtische Lage, in der sich die Objekte befinden.

1. Für welche Gebäude kommt eine Förderung nach § 7h EStG (Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen), § 7i EStG (Erhöhte Absetzung bei Baudenkmalen) bzw. § 10f EStG (Eigennutzer) in Betracht?

Sanierungsobjekte (§ 7h EStG): Das Gebäude muss bereits vor Beginn der Baumaßnahmen in einem von der zuständigen Behörde förmlich ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich liegen.

Denkmalobjekte (§§ 7i und 10f EStG): Das Gebäude muss bereits vor Beginn der Baumaßnahmen nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal (Einzeldenkmal) oder ein Teil einer Gebäudegruppe oder Gesamtanlage (Ensemble) sein, die nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften als Einheit geschützt ist.

2. Welche Baumaßnahmen sind nach §§ 7h, 7i bzw. 10f EStG begünstigt?

Im Falle des § 7h EStG (förmliches Sanierungsgebiet) müssen die Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen § 177 Baugesetzbuch entsprechen. Außerdem sind die Baumaßnahmen vor Beginn der Arbeiten in einem obligatorischen Vertrag mit der Sanierungsbehörde festzulegen.

Im Falle des § 7i EStG müssen die Baumaßnahmen nach Art und Umfang dazu beitragen, das Gebäude als Baudenkmal zu erhalten oder es sinnvoll zu nutzen. Eine sinnvolle Nutzung ist z. B. dann anzunehmen, wenn die Baumaßnahmen dazu dienen, das Gebäude an moderne Wohnbedürfnisse anzupassen und die Substanzerhaltung des Gebäudes auf Dauer sichergestellt wird. Die Baumaßnahmen müssen vor ihrer Durchführung mit der zuständigen Denkmalbehörde abgestimmt werden. Auf dieser Grundlage ist dann ein Antrag auf denkmalrechtliche Erlaubnis nach Art. 6 (1) BayDSchG bei der zuständigen Genehmigungsbehörde zu stellen.

3. Welche Abschreibungssätze gelten für Instandsetzungsmaßnahmen an denkmal- geschützten Gebäuden bzw. Gebäuden, die in Sanierungsgebieten gelegen sind?

Der Erwerber einer Eigentumswohnung kann 8 Jahre lang 9% und 4 Jahre lang 7% der begünstigten Aufwendungen für die Sanierungsmaßnahme nach §§ 7h, 7i EStG abschreiben, wenn die Wohnung vermietet wird (Kapitalanleger) bzw. 10 Jahre lang 9% der begünstigten Aufwendungen nach § 10f EStG (Eigennutzer) abschreiben. Der Kapitalanleger schreibt somit in 12 Jahren die gesamten begünstigten Aufwendungen ab, der Eigennutzer hingegen in 10 Jahren 90%. Eine der Voraussetzungen für die Abschreibung in voller Höhe ist der Kauf der Wohnung vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen, denn nur die Kosten, die nach dem jeweiligen Kaufvertrag für die Wohnung entstehen, sind vom Grundsatz her erhöht absetzbar. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass ein Bauträger, der allen Erwerbern die höchste Abschreibung ermöglichen will, aus steuerrechtlichen Gründen erst nach Verkauf der letzten Wohnung mit den Sanierungsmaßnahmen beginnen kann.

Neben der erhöhten Abschreibung kann die Altbausubstanz nach § 7 Abs. 4 EStG linear abgeschrieben werden: 2% für Gebäude, die nach dem 31.12.1924 bzw. 2,5% für Gebäude, die vor dem 01.01.1925 fertiggestellt worden sind.

4. Wann kann die erhöhte Abschreibung nach §§ 7h, 7i bzw. 10f EStG erstmalig angesetzt werden?

Die erhöhten Abschreibungen können erstmalig im Jahr der Fertigstellung der Wohnung und in den folgenden Jahren (siehe 3.) geltend gemacht werden. Im Gegensatz zur 2%-igen bzw. 2,5%-igen linearen Abschreibung (beginnt anteilig ab dem Monat der Fertigstellung) wird bei der erhöhten Abschreibung immer der volle Jahresbetrag angesetzt.

Für den Erwerber bedeutet das faktisch, dass für eine gewünschte Inanspruchnahme der erhöhten Abschreibung zum Beispiel für das Jahr 2017 der Kauf der Wohnung spätestens bis April/Mai 2017 erfolgt sein muss (siehe auch 3.)!

5. Zu welchem Zeitpunkt kann ein Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte eingetragen bzw. die Einkommensteuervorauszahlung herabgesetzt werden?

Der Eintrag eines Freibetrages bzw. die Herabsetzung der Einkommensteuervorauszahlung kann beantragt werden ab dem Jahr, das auf die Fertigstellung der Wohnung (nicht der vollständigen Fertigstellung des Gebäudes!) folgt.

6. Welche Behörde stellt eine Bescheinigung nach §§ 7h, 7i bzw. 10f EStG für den Erwerber aus?

Die Bescheinigung nach §§ 7i bzw. 10f EStG wird auf Antrag durch die jeweiligen Landesdenkmalämter ausgestellt. Eine Bescheinigung nach § 7h EStG erfolgt durch die jeweilige regionale Sanierungsbehörde.

7. Wie hoch sind die erhöht abschreibungsfähigen Sanierungskosten?

Der Kaufpreis einer Wohnung untergliedert sich in drei verschiedene Kostenarten: Grund und Boden, Altbausubstanz und Sanierungskosten. Die Sanierungskosten sind im Hinblick auf die erhöhten Absetzungen noch einmal zu differenzieren in begünstigte und nicht-begünstigte Kosten.

Der Bauträger reicht nach Baufertigstellung alle Rechnungen über die Sanierungsmaßnahme beim Landesamt für Denkmalpflege bzw. der Sanierungsbehörde ein. Auf dieser Grundlage wird von diesen die Höhe der begünstigten Sanierungskosten festgestellt und bescheinigt, wobei sich die Feststellungen auf Tatbestände des Denkmalrechts bzw. des mit der Sanierungsbehörde vorab geschlossenen, obligatorischen Vertrags beschränken. In der Regel stellt die ausstellende Behörde dem Bauträger als Vertreter der Eigentümergemeinschaft einen Gesamtbescheid zu. Bei Bauträgermodellen mit mehreren Erwerbern ist daher eine Aufteilung der bescheinigten Sanierungskosten erforderlich, was in der Praxis nach den in der Teilungserklärung festgelegten Miteigentumsanteilen erfolgt. Die von der Bescheinigung nicht erfassten Kosten werden von der Finanzbehörde steuerlich zugeordnet, die Bescheinigung ist die Basis für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die erhöhte Absetzung.

Das Betriebsstättenfinanzamt führt eine sogenannte einheitliche und gesonderte Feststellung der steuerlichen Grundlagen durch. Dieses Verfahren wird von Amts wegen eingeleitet, sobald einer der Erwerber eine Steuerermäßigung nach den §§ 7h, 7i oder 10f EStG beantragt bzw. durch Antrag des Bauträgers. Das Betriebsstättenfinanzamt teilt das Prüfungsergebnis an die Wohnsitzfinanzämter der Erwerber bzw. an den Bauträger in Form eines Bescheids mit (Grundlagenbescheid), in dem die drei Kaufpreisbestandteile Grund- und Boden, Altbausubstanz und Sanierungskosten endgültig festgestellt sind. Erst mit diesem Grundlagenbescheid steht die Bemessungsgrundlage für die AfA (linear und erhöht) fest. Hieraus ergibt sich, dass in der Verkaufsphase getätigte Angaben zur Höhe der Bemessungsgrundlage für die erhöhte AfA nur Schätzungen sein können, die auf Erfahrungen aus der Vergangenheit beruhen.